上海一家长租公寓内，租客们在业余时间一起玩游戏

　　上海交通大学闵行校区附近，从江苏镇江到上海实习的大学生卞雅兰已经在一栋公寓楼住了1个多月。
　　即便对21岁的她而言，体验都是新鲜的——夜幕降临，到了21时，公寓一楼依旧非常热闹，公共空间里放着音乐，健身房里全是人，年轻人打牌、戴耳机看电影，还有十多人在一间小教室上绘画课。两位刚跑完步的姑娘，抱着西瓜，找了张桌子坐下，然后一人一勺挖着吃。有时，公寓外墙上有大幕，能放露天电影，卞雅兰看完电影回屋，常能看到一楼很多人在玩“狼人杀”，这款流行于青年群体中的策略类桌面游戏，大伙玩到很晚，越玩越来劲。
　　这里不像大学宿舍，也迥异于居民社区。卞雅兰觉得还不错，对她而言，每月999元的租金，另加50元水费、100元的电费，住一个四人间，可以接受。这里也有单间、两人间，当然，价格不同，但能分期支付。
　　还值得一提的是，卞雅兰选中这里，用的是手机APP；租客完全不用和房东打交道，碰上网络故障、噪音骚扰，只需在微信群里“@”管家，几乎都能得到回应，不久就有专业维修人员上门；每逢周末，微信群里会组织活动。而每位租客其实都是“广告媒介”，朋友圈中的生活状态一转，便是广告，而且介绍新人入住，还能优惠。
　　类似的集中式长租公寓，正在上海不断萌生——从某种角度看，更多元的新租房时代可能将要来临。日前，住建部等9部委支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。上海也出了“新招”，前不久首批公开出让的两幅租赁住房用地成交，采取只租不售模式；“十三五”期间，上海租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70万套，加快住房市场向租售并举转变。
　　城市在变，年轻人的理念也在变。他们更注重服务，有强烈的社交需求，并习惯和热衷于用互联网解决问题。据权威统计，我国每年新就业大学生有700万左右，住房租赁需求旺盛；而规模化住房租赁企业市场份额只约占2%，与发达国家成熟市场20%—30%的比例差距颇大。
　　当下正崛起的新租房时代，能否给“85后”“90后”乃至更年轻的一代新的机会？

　　被反复提及的社交需求

　　卞雅兰想象的公寓生活“模板”，便是电视剧《爱情公寓》那样，朋友们住在一起，或是陌生人住在一起成了朋友。她强调在这里长期住的好处：有微信群，交新朋友，参加活动，能慢慢扩展社交圈。
　　氛围不错，但真正的“爱情公寓模式”还没能实现，那是“几个朋友住在一个大房子里，每个人有自己的房间”，而她当下住的四人间，环境显然远远达不到。比如，隔音效果不好，她房间隔壁住着小伙子们，正巧和她的室友是大学同学，他们彼此之间打招呼竟是“敲墙”，然后隔着墙说话就行。可话说回来，“敲墙”又带着热络的意味。
　　据多位租赁行业从业者观察，国内大多数年轻租房客的痛点之一便在于“住在老公房里，设施陈旧，没有社交，更没有服务”。因此，将公寓与社交结合，几乎是上海大多数新兴的长租公寓运营方的做法。
　　在某“国际青年社区”淞滨路店，店长朱亮向记者展示健身房、台球室和公共厨房，和卞雅兰所在的闵行这处公寓一样，也建起不同的群，组织“狼人杀”和“三国杀”这一类桌面游戏。
　　朱亮还从外头约了健身教练来办讲座，并欢迎周边的大学生来打桌球，曾有上班族觉得办公室太沉闷因此提出来这里开会，他也举双手欢迎。在他看来，现在年轻人喜欢“晒生活”，朋友圈一发，也就传播了该社区的品牌。“和在小区租房相比，这里更有人情味。”
　　因为租客定位的不同，活动自然也有所不同。上海一家“生活服务集团”的副总裁钱智康告诉记者，有“高层次公寓”会组织音乐会和酒会，还有公寓与众创空间结合，在公共空间组织开展各行业的经验分享和技能交换沙龙。
　　店长们的奇思妙想也是被鼓励的，他们可以申请经费，组织生日会、相亲派对、厨艺大赛、单车骑行活动等。一家“轻社区”的宝山店店长亚伦说，原本每周有电影日，可只要看电影的观众一多，就会自动改玩“狼人杀”，因此电影日及时取消，更换成了“狼人杀”活动。“我们最近发了一篇公众号文章，专为收集大家的活动意愿，看大家想玩什么，就组织什么。”

　　家庭不租，带小孩不租

　　卞雅兰介绍了比她更年轻的金田来住。老租客介绍新租客，二人月租各减免100元。20岁的金田也是大学生，觉得这里的环境比学校好——有24小时保安值班，隔两周还有阿姨来房间打扫卫生，公寓里有食堂，价格跟街边小吃店差不多，十几元一份快餐。
　　金田说起同住的一位学姐，因为工作地点较远而四处找房，可兜了一圈又回来了。“外头又贵又差。”这位学姐说。
　　对于大学毕业没几年的年轻人而言，集中式的长租公寓，似乎确实比传统的居民小区更具性价比。
　　30岁的姚勤（化名）也来长租公寓看房。她已工作5年，有稳定收入，这个群体是各长租公寓的主打客户。姚勤喜欢这种公寓的装修风格，没有任何奇怪的软装潢，屋里就一张床、一张书桌，简单小清新，投年轻人喜好。更关键之处在于“真实”，照片与现场几乎一样。找房子也便捷，不必到处跑，就在一栋楼里看看不同的房型就好。
　　姚勤说起这些年在老式小区租住的苦处。和陌生人合租一套房子，难免差异较大，最激烈的一次冲突，是她误将自己朋友留下的鞋子认为是对门夫妻的，便好心放在对方门口，想不到对方半夜来吵架：“要不是你的就扔到垃圾桶，干嘛放在我们门口？！”隔三岔五，还有些其他矛盾，比如合租者是做小商品生意的，杂货堆满客厅；还比如，年轻人几乎不在家做饭，可合租者一日三餐都在家烧，燃气费却要平摊；再比如，有夫妻周末带年幼的孩子来住，吵得根本没法休息……
　　新租房模式，也因年轻人的新观念而生。从事金融行业的姚勤，更注重租房的地理位置和舒适程度，即便租房支出占了收入的一半，但“睡的地方不好就不叫生活”，她非常愿意每年多花一两万元在房租上。
　　姚勤非常认可这批新兴长租公寓对租客的普遍要求——“家庭不租，带小孩的不租。”徐汇区田东路上一家“国际青年社区”的店长李荣荣解释，其实也可能有极少数的40多岁租客，只要有比较年轻的心态，就可入住。在李荣荣管理的这栋公寓里，拿出一半工资收入来租房的，大有人在。
　　这家“国际青年社区”的执行总裁林友威告诉记者，他们的目标客户便是有稳定工作、具国际视野的年轻人，他们注重成长性，追求生活品质。在上海这样的大都市，这样的年轻人将越来越多。

　　市场大到没法估量

　　夜深了，22时许，卞雅兰回屋了，公寓的公共空间依旧人不少。曾志轩在台球桌旁泡茶，和朋友们喝茶聊天。旁人很难不留意到曾志轩，他衣着光鲜，光头，打耳洞。
　　曾志轩说，他已在此住了20多天，是刻意来体验的。英国留学归来的他，在全国各大城市住过民宿、长租公寓，也当过沙发客。他坚信租房是未来的大势所趋，租房市场大到没法估量，因此正在计划创业，杀入住房租赁市场。
　　“在欧美一些国家，很多人是一辈子租房的。”曾志轩说。类似的话，记者接触的金田等几位“90后”年轻人都曾提及。曾志轩认为，英国的租房市场非常成熟，但接受创新的开放程度及速度未必比得过中国。
　　一家互联网租房平台的联合创始人龙东平，用手机向记者展示了一把当下年轻人玩得挺溜的租房过程：打开某支付软件或租房APP，寻找房源，直接联系房东，预约看房，满意可以签约，房东发来电子合同，手机上操作即可。入住之后，报修、交水电费、付房租、查账单都可以用手机来完成。比如，租客该付房租了，系统就会自动推送提醒；发账单后，点开就能支付，就像信用卡还款一样。相比之下，“用大本子密密麻麻记着信息”的传统租房服务模式，的确难以企及。
　　新租房时代，最醒目的进步在于服务和理念。一家出租率在95%以上的长租公寓，不久前某门店新增了1位管家，专门负责微信公号推广和文化活动策划。现今，这家门店配置了1位店长、3位管家、1位保洁人员、1位维修人员。这样的人员配置几乎是目前集中式长租公寓的标配。
　　很多公寓运营方正考虑将更多的服务端口接入APP或者微信公众号，比如租客需要外卖、美甲、洗衣服，点点手指就好；同在一栋公寓内，还可以通过网络交易闲置物品；若要搬家，也可以有“平移”服务，有人帮你打包、搬家，再原样布置好。还有一些细节，也被考虑到了。一家长租公寓根据都市青年喜欢坐在床沿边看书玩游戏的习惯，对床垫边缘进行加固设计，让大腿久坐不麻痹。
　　最近，一家“轻社区”的某门店租客在微信群里抱怨装修吵闹。这家店虽是独栋6层楼，但2楼是附近一家养老院的配套设施，正在装修，动静较大。门店店长便与施工方沟通，希望其考虑年轻人的作息习惯，将装修时间从8时延到9时后开始。

　　最常咨询的问题是电费

　　像卞雅兰这些租客，最常咨询的问题就是电费。
　　在某“国际青年社区”淞滨路店，一位租客在手机上看到电费账单后一脸惊讶：“我上个月电费有592元？我以前全家人的电费也只需400多元，何况白天我上班，基本不在公寓。”每逢此时，店长朱亮都会耐心告知并帮忙计算，而结果往往是“没错”。因为大多数长租公寓按商业用电计费，每度电在1.5元左右。
　　电费是不少长租公寓的“软肋”之一。于是，“朱亮们”成了省电达人，时常贴心教租客如何省电——开空调要注意调节温度，不用热水器时可以关掉……
　　这当然只是长租公寓企业“有营收无盈利”的窘境之一。
　　记者走访发现，目前集中式长租公寓大多由商业工业用地改造而成。据钱智康介绍，上海这家“生活服务集团”在全国有235家门店，管理的房间有4万多间，“9部委发文后，对所有的长租公寓运营商来说就像吃了定心丸。我们是合法合规的正规企业，是一家考虑到要上市的企业，当然希望政府能有更加详细的规章制度，推动支持租赁市场”。
　　今年，各地密集推出鼓励住房租赁市场发展的政策。12个试点城市中，广州等城市允许将商业用房等按规定改造为租赁住房，并执行居民用水、用电、用气价格标准。
　　政策暖风下，越来越多企业涉足长租公寓市场，竞争正趋于白热化。但野蛮生长期龙蛇混杂，管理欠规范、盈利模式待验证，也是眼下长租公寓市场显而易见的。
　　多年以来，年轻人租房无非是个人租赁，以及由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓，前者占比高达90%多，租客维权难、群租现象屡禁不绝等问题长期存在。在上海出台的住房发展“十三五”规划中，住房工作主要对象明确为两类人群：一是上海户籍人口中的住房困难群众；二是对上海发展作出贡献的非沪籍常住人口，尤其是各类人才特别是青年人才。
　　为年轻人提供一种崭新生活方式的选择，为他们带来更好的居住体验，筑巢引凤、广聚英才——这是城市的活力所在。

荐稿人：ffy 2017-08-07   执行编辑：tmy  2017-08-07  责任编辑：zjy  2017-08-07