长久以来，“城乡结构二元制”严重限制了我国农村的发展，十八大提出：城乡一体化是解决三农问题的根本途径，其中土地改革是关键，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，赋予农民更多权利，但目前只有集体经营性建设用地能够与国有土地一样进入建设用地市场流转，土地中最重要最关乎农民利益的宅基地问题仍没有实质性的突破。

　　农村宅基地存在制度不规范、产权不明晰、规划不科学等问题，一方面限制了建设用地市场的进一步扩大，另一方面难以保证农民的居住权益，同时也阻碍我国农业集约化发展，影响农民居住水平的提高。

　　就这些问题，不少地区尝试用宅基地换房、“农民上楼”实现宅基地的流转，并在这个过程中通过市场资本的介入解决了农村建设过度依赖国家财政的问题，是一种有益的探索。

　　我的家乡在河南省鄢陵县，柏梁镇柏梁村农村社区建设是一个成功的宅基地换房案例，我进行了实地查访，分析了它的成功原因。

　　柏梁村总户数为977户、人口数量3890人，村民居住散乱，宅基地大小不均，并严重超出国家规定宅基使用标准。而柏梁村地处鄢陵城区边缘，靠近311国道，距京广铁路、京珠高速公路不足20公里，周围还有兰南高速和永登高速，地理位置优越，交通十分便利，具有很大的土地开发潜力。

　　由政府出面，对农民宅基地及住房进行整体规划和集中改造，在村庄附近靠近城区的地方盖好能够集约用地的商品房，然后按照一定土地面积折算办法同农民的宅基地及房屋进行置换。置换后的土地一部分用于扩大耕地面积，一部分用于非农业性开发。这样可以把全村居住人口全部搬迁到小区居住，节约土地资源800多亩，同时也可以改善居民的生产生活条件和精神文化生活，并与区域小城镇建设融为一体，加快城镇化建设步伐。

　　柏梁新型农村社区是花都新城项目一期工程建设项目，占地140亩，计划建设安置房26栋15万m2，其中22栋为7层，4栋为11层，配套有社区服务中心、敬老院、幼儿园、文化健身广场等附属基础设施，建成后可安置群众527户1860人，腾出土地520多亩。

　　与传统粗暴式“农民上楼”、“合村并居”的方式不同，柏梁社区的建设充分体现市场对城镇化的推动作用。

　　与其他相对发达的地区不同，河南城乡一体化程度低，城镇化水平不高，财政收入不足以支撑当地进行大规模的政府性投资。因而柏梁村的新型农村社区建设主要采取政府主导、市场投资的方式。政府主导就是由政府编制规划、制定政策、搭建平台、搞好服务，市场投资就是采取招商模式，吸引房地产开发企业进驻，自筹资金24000万元，再加上银行贷款26000万解决了“钱从哪里来”的问题，缓解地方财政的压力，不给国家增添负担。

　　地方政府除了将一部分土地交由房地产企业进行开发，还统一为每家每户群众安置一间营业房，规划建设特色街道、商业街道，培育第三产业，让群众入驻楼房后“能就业”、“有活干”、“有保障”，解决了“人口怎么聚”的问题，为社区建设注入了生机和活力，推进了社区建设“无障碍”进展。

　　当地政府在进行土地补偿安置时，将腾出宅基地适合开发的一部分，比如临近城区和路边的一宅基地由农村建设用地转化为城市建设用地，交由房地产企业进行，由房地产企业直接负责建造商品房和给村民进行补偿，这样就省去了政府征地和拍卖的环节，房地产开发收益全部用于征地动迁成本和基础设施建设，防止了传统农村土地征收补偿中的政府腐败问题，使价格机制在资源配置过程中发挥基础作用。

　　柏梁村又创新地引入市场资本，实现了农村宅基地的合理流转，减轻了城镇化过程中政府的经济和工作负担，一定程度上体现了农村土地的市场化，尽管如此，我认为宅基地换房制度并不适用于所有地区。

　　实施宅基地换房的地区必须具备良好的区位优势，能提供各类就业安置条件，居民区新址规划也应尽量贴近城市或工业园区。宅基地换房离不开政府的推动，如果仅由农村集体与房地产企业进行土地交易，很容易造成市场资本大量进入农村，掠夺土地资源，威胁到我国的耕地安全，也不利于农村到城市的合理过度。政府应在条件成熟的地区顺势而为，做好宅基地换房的长远规划，完善相关配套设施，既要促进小城镇建设顺利进行，又要实现农民从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。

　　宅基地换房模式在广大的城乡结合部具有普遍的推广意义，但其做法不宜在面上盲目推开，尤其是一些远离城市的乡村，村民收入低，如果盲目推行农民上楼，一方面由于其土地的开发价值不高，居民需要另外补足房款才能入住楼房，另一方面也会影响村民原有的生活方式，带来种种矛盾，甚至会破坏原来宝贵的乡村风貌和乡村文化，带来不可挽回的损失。

荐稿人：关工委办公室 2020-07-27  执行编辑：ffy 2020-07-27  责任编辑：xwf 2020-08-09